תפריט סגור

תמ"א 38

מה בין "פינוי בינוי" לתמ"א 38/2- ולמה?

לא מכבר תוקנה תמ"א 38 פעם נוספת וזו נקראה תמ"א 38/2, להלן: "התמ"א". תמ"א זו שונה מקודמותיה, בין היתר באלו:

1.      ניתנה אפשרות להרוס את הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחת הבניין שנהרס.

2.      שילוב בין תכנית התמ"א לבין תכנית מתאר או תכנית מפורטת החלה על אותו אזור/מתחם.

יש בתמ"א שינויים נוספים, אך אלו המנויים מעלה הם העיקריים שבהם. המחוקק לא שקט על שמריו ובהכירו את הרוחות המנשבות והמהלכות בין בעלי הדירות כאשר יש כאלו המסרבים,    ללא סיבה של ממש, לאפשר את הוצאתה לפועל של התמ"א, הרחיק ותיקן, בשנת 2012, את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008*

וקבע כי לשם הריסת בניין ובנייתו מחדש יש אמנם צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין, אך היה ו80% מבעלי הדירות שבבעלותם גם 80% מהרכוש המשותף חפצים לבצע את התמ"א, רשאים הם לפנות למפקח ולקבל את רשותו להרוס את הבניין, חרף התנגדות אותם בעלים שאין בבעלותם יותר מאשר 20% כאמור מעלה.

בהנחה שתכנית כגון זו תצא מן הכח אל הפועל, מגיעים אנו אל שאלת המיסוי שכן, למרבה הצער, המחוקק לא דאג לתקן את חוק מיסוי מקרקעין ולהעניק פטור בגין ביצועה של התמ"א כפי שנעשה בפרויקטים של "פינוי בינוי/התחדשות עירונית". למה לא עשה כן המחוקק? רק לו הפתרונים. שמא "שכח" או שמא עשה כן במתכוון, אין איש יודע. אם יהא עלי לנחש, אומר אך כי איש לא טרח להסב את תשומת לב המחוקק לשאלת המיסוי ובכך אילץ את בעלי הדירות, חרף חשיבותה של התמ"א וחרף הפטור הגורף שיש בתמא"ות 1 ו- 3 ממסים ( במגבלות המנויות בתמ"א ובחוק מיסוי מקרקעין), לעשות שימוש בפטורים המוענקים להם עפ"י ס' 49 לחוק מיסוי מקרקעין ובמחדלו זה, פגע המחוקק באופן חד וחזק בעצם קיומה של התמ"א. רשות המסים מתייחסת לתמ"א כאל עסקה רגילה הקרויה "עסקת קומבינציה".  מקווה אני כי המחוקק יתעשת ובמגבלות מסוימות יעניק את הפטור ממסים גם על התמ"א ובכך יקל עד למאד על ביצועה החשוב.

ועתה נמשיך לתכנית הנקראת "פינוי בינוי/התחדשות עירונית", להלן: "פינוי בינוי".

לפרוייקט של פינוי בינוי העניק המחוקק, במגבלות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין פטור מוחלט ממס שבח לבעלי הדירות, זאת בניגוד לתמ"א. אם ישאל השואל למה העדיף המחוקק את זה על פני חברו, לא יידע איש ליתן תשובה של ממש. ברי וידוע הוא כי יש בניינים בהם יש יותר מ- 30 ואף הרבה יותר דירות והרי אם יבקשו בעלי הדירות בבניין מסוג זה לבצע את התמ"א, יהא עליהם, בניגוד מוחלט לפינוי בינוי לשלם מסים או לעשות שימוש בפטורים המוענקים להם עפ"י ס' 49 לחוק מיסוי מקרקעין. יואיל נא המחוקק להסביר מה השוני בין שני אלו שהרי אחים תאומים הם אחד למשנהו. למה ההבדל במיסוי?

ועוד: בפרוייקט של פינוי בינוי לא הלך המחוקק בדרכו שלו כפי שעשה בתמ"א ולא איפשר למפקח על המקרקעין להתיר את ביצוע ה של תכנית – פינוי בינוי – אף אם יש הסכמה של 80% מבעלי הדירות. יסביר נא כל מי שחפץ, מה השוני בין פינוי בינוי לבין תמ"א בבניין שיש בו 24 דירות ויותר, שם רשאי המפקח להורות על הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו. מה ההבדל??

אודה ולא אבוש- לא עלה בידי לרדת לעומק שיקוליו של המחוקק, כל שאלו עמדו כלל לנגד עיניו.